Việc lãi suất vay mua nhà tăng trở lại ngay sau Tết Nguyên đán đang tạo ra những tác động rõ nét đến thị trường bất động sản, từ người mua nhà, doanh nghiệp địa ốc đến hệ thống ngân hàng. Các chuyên gia cho rằng, đây không phải diễn biến bất ngờ, nhưng sẽ thúc đẩy thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn.
Lãi suất vay mua nhà tác động đến thị trường BĐS.
Ngay sau Tết nguyên đán, các ngân hàng quốc doanh và ngoài quốc danh đều thông báo điều chỉnh lãi suất, mức lãi cho vay mua nhà ghi nhận tăng đáng kể. Khảo sát tại một chi nhánh Vietcombank tại TP Hồ Chí Minh, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có chứng nhận hoặc Hợp đồng mua bán thấp nhất là 9,5%. Mức này tăng đáng kể so với 6% áp dụng cho 12 tháng từ giữa năm ngoái.
Các ngân hàng cùng khối quốc doanh thông báo mức lãi cho vay trong khoảng thấp nhất 9% và cao nhất đến hơn 13% cho các gói vay cố định 6, 12 và 18 tháng.
Nhóm ngân hàng ngoài quốc doanh ghi nhận mức lãi suất cố định tương đương, song mức lãi suất thả nổi tăng hơn, trong khoảng 11-15%.
Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, việc lãi suất vay mua nhà tăng sau Tết phản ánh quá trình điều chỉnh mang tính chu kỳ của hệ thống ngân hàng.
Sau giai đoạn giải ngân cao điểm cuối năm và nhu cầu vay tăng đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng, cân đối chi phí vốn và điều chỉnh lãi suất phù hợp với khẩu vị rủi ro. Đồng thời, yếu tố hạn mức tăng trưởng tín dụng (room tín dụng) cũng khiến các ngân hàng trở nên chọn lọc hơn đối với các khoản vay mới, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản vốn có hệ số rủi ro cao.
Bên cạnh đó, bối cảnh chính sách tiền tệ toàn cầu vẫn chịu ảnh hưởng từ xu hướng thắt chặt trước đó cũng khiến hệ thống ngân hàng trong nước duy trì sự thận trọng nhất định. "Việc điều chỉnh lãi suất lần này phản ánh sự cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng tín dụng và kiểm soát rủi ro, hơn là một động thái siết chặt đột ngột đối với thị trường bất động sản", bà Thảo nói.
Người mua nhà và doanh nghiệp chịu áp lực lớn nhất
Đối với người mua nhà, chi phí trả nợ tăng trực tiếp làm thay đổi khả năng chi trả hàng tháng. Theo ông Võ Hồng Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú, một khoản vay khoảng 900 triệu đồng trước đây có thể trả 7–8 triệu đồng mỗi tháng, nhưng khi áp dụng lãi suất thả nổi, con số này có thể tăng lên gần 15 triệu đồng. Điều này khiến nhiều hộ gia đình buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà để đảm bảo cân đối tài chính.
Savills cũng cho rằng, nhóm chịu tác động mạnh nhất là người mua sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi chi phí vay tăng, người mua có xu hướng thận trọng hơn, cân nhắc các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính thay vì rút lui hoàn toàn khỏi thị trường. Nhu cầu mua nhà ở thực vẫn tồn tại, nhưng quyết định mua sẽ trở nên kỹ lưỡng hơn.
Trong khi đó, đối với doanh nghiệp bất động sản, áp lực chủ yếu đến từ chi phí vốn và dòng tiền. Các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao hoặc phụ thuộc vào bán hàng nhanh để quay vòng vốn sẽ đối mặt với nhiều khó khăn hơn. Ngược lại, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, quỹ đất sạch và pháp lý rõ ràng vẫn có khả năng duy trì hoạt động ổn định.
Đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, giai đoạn này đặc biệt thách thức. Những chiến lược đầu tư ngắn hạn hoặc "lướt sóng" bằng vốn vay trở nên rủi ro hơn, buộc nhiều nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ để giảm áp lực trả nợ.
Theo các chuyên gia, môi trường lãi suất cao cũng kéo theo nhiều rủi ro đối với người vay, đặc biệt là những khoản vay phụ thuộc vào lãi suất ưu đãi ngắn hạn.
Các gói vay với lãi suất thấp trong thời gian đầu có thể tăng mạnh khi chuyển sang lãi suất thả nổi, làm phá vỡ kế hoạch tài chính ban đầu. Bên cạnh đó, ngân hàng hiện có xu hướng định giá tài sản thận trọng hơn, khiến tỷ lệ vay trên giá trị tài sản giảm, buộc người mua phải chuẩn bị nguồn vốn tự có lớn hơn.
Ngoài ra, các chi phí liên quan như phí trả nợ trước hạn, phí cam kết hoặc yêu cầu mua bảo hiểm cũng làm tăng tổng chi phí vay thực tế.
Ở góc độ hệ thống, lãi suất tăng cũng khiến ngân hàng phải đối mặt với nguy cơ nợ xấu cao hơn nếu người vay gặp khó khăn về dòng tiền. Do đó, các tổ chức tín dụng đang siết chặt tiêu chí xét duyệt và đánh giá kỹ khả năng tài chính của khách hàng.
Cơ hội vẫn tồn tại đối với người mua ở thực
Dù lãi suất tăng tạo ra áp lực ngắn hạn, Savills cho rằng đây không phải là thời điểm bất lợi đối với tất cả người mua. Trong bối cảnh thị trường thận trọng hơn, người mua ở thực có thể có nhiều cơ hội thương lượng giá tốt hơn, đặc biệt nếu có nền tảng tài chính ổn định và tỷ lệ vay hợp lý.
Các chuyên gia khuyến nghị người mua cần kiểm soát tỷ lệ vay, đảm bảo khoản trả nợ không vượt quá khả năng chi trả và không phụ thuộc hoàn toàn vào lãi suất ưu đãi ban đầu. Việc ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng thực tế và thanh khoản tốt cũng là yếu tố quan trọng để giảm thiểu rủi ro.
Đồng thời, người vay nên duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương 6–12 tháng trả nợ để ứng phó với các biến động về lãi suất hoặc thu nhập.
Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét hơn, khi những người mua và doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững sẽ có lợi thế, trong khi các nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ đối mặt với áp lực lớn. Đây được xem là giai đoạn thị trường điều chỉnh theo hướng bền vững hơn, tập trung vào nhu cầu thực và năng lực tài chính thực.
