Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing nhận định, giao dịch và giá chung cư thứ cấp khó tăng nóng trong 2026 mà chủ yếu đi ngang. Lý do là mặt bằng giá chuyển nhượng "đã tiệm cận vùng đỉnh". Tính đến cuối năm ngoái, giá căn hộ thứ cấp khu vực Hà Nội đạt khoảng 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ. Trong khi nguồn cung mới và dự kiến bàn giao rất lớn, đạt khoảng 35.000 - 40.000 căn năm nay.
Dấu hiệu sụt giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý IV/2025, sau 3 quý duy trì thanh khoản cao. Dữ liệu của One Housing chỉ ra thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ.
" Phân khúc chung cư - vốn dẫn dắt thị trường thời gian qua - đang đảo chiều rõ rệt. Nguồn cung mới sẽ góp phần làm dịu đà tăng giá bán, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, lướt sóng suy giảm ", ông Trung cho hay.
Trong khi đó, theo báo cáo của BHS Group, giá bán cuối năm 2025 đã gần đạt ngưỡng “đỉnh”, cùng với “cơn sóng” nguồn cung sắp đổ bộ nên sắp tới giá có thể sẽ không tăng hoặc chỉ tăng nhẹ.
BHS cho biết, phân khúc căn hộ trong giai đoạn 2026 - 2027 sẽ bùng nổ nguồn cung với hàng loạt dự án lớn đang rục rịch chuẩn bị ra hàng.
Giá chung cư 2026 khó tăng "nóng". (Ảnh minh họa: Ngọc Vy).
Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực lân cận các thành phố lớn nhờ sở hữu quỹ đất rộng, giá cả hợp lý hơn trong khi khu vực nội thành đang neo mức giá quá cao và hạ tầng giao thông ngày càng chú trọng.
Trong khi đó, theo chuyên gia của CBRE, giá căn hộ không thể tăng mãi và sẽ dừng lại khi đạt đến ngưỡng chịu đựng của người mua. Thực tế TP.HCM đã chứng minh quy luật này, sau chu kỳ tăng mạnh 2017 - 2019 và lập đỉnh, giá căn hộ đã chững lại, đi ngang từ 2022, khi mặt bằng chung lên đến 100 - 200 triệu đồng/m², mức mà đa số người dân không thể chi trả thêm.
Với Hà Nội, vị chuyên gia nhận định thị trường đang đi theo quỹ đạo tương tự. Nếu chu kỳ tăng trưởng của TP.HCM kéo dài 5 năm, Hà Nội cũng được cho là cần khoảng thời gian tương tự trước khi đạt đỉnh.
Theo CBRE, giải pháp duy nhất để kéo giá nhà về mức hợp lý là tăng mạnh nguồn cung thực chất. Khi cung lớn hơn cầu, thị trường sẽ tự điều chỉnh.
TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính của Chính phủ, nhận định, dù mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2026 được đặt ở mức cao nhưng giá bất động sản khó có khả năng tăng nóng như các giai đoạn trước.
Theo TS Nghĩa, nguồn cung nhà ở đang tăng nhanh hơn cầu, vì vậy giá bất động sản có thể chững lại nhưng vẫn là kênh đầu tư vào giá trị tương lai. Nếu nền kinh tế phát triển bền vững, bất động sản tiếp tục đóng vai trò là kênh trú ẩn tài sản an toàn.
3 kịch bán giá cho năm 2026
Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services nhận định, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam năm 2026 nhiều khả năng bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn so với năm 2025, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể.
Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và khả năng hấp thụ của thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến vĩ mô, chính sách tiền tệ và chi phí vốn, qua đó hình thành ba kịch bản khác nhau.
Chuyên gia đưa ra 3 kịch bản giá cho thị trường 2026. (Ảnh: Minh Đức).
Ở kịch bản tích cực, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô thuận lợi và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, Dat Xanh Services dự báo nguồn cung có thể tăng 40 - 50%, giá bán tăng 10 - 15%, lãi suất thả nổi dao động 9 - 11% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 50 - 60%. Đây được xem là kịch bản tăng trưởng mạnh, song phụ thuộc nhiều vào khả năng nới lỏng chính sách và sự cải thiện đồng bộ của các yếu tố nền tảng.
Với kịch bản kỳ vọng - phản ánh sát nhất trạng thái “chuyển nhịp” của thị trường trong năm 2026 - nguồn cung dự kiến tăng 30 - 40%, giá bán tăng 5 - 10%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12% và tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40 - 50%.
Trong kịch bản thách thức, khi chi phí vốn gia tăng và chính sách tiền tệ tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ, nguồn cung chỉ tăng 20 - 30%, giá bán tăng nhẹ 2 - 5%, lãi suất thả nổi ở mức 12 - 14% và tỷ lệ hấp thụ dao động trong khoảng 25 - 35%.
Có góc nhìn thận trọng hơn, các chuyên gia VinaCaptal dự báo, giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới.
Các chuyên gia VinaCaptal cho rằng, giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước. Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường, và mức tăng khoảng 1 điểm % của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua.
Các chuyên gia của VinaCaptal cũng cho rằng thị trường sẽ không chứng kiến một đợt tăng giá mạnh hay trạng thái giao dịch sôi động trong năm nay, nhưng vẫn kỳ vọng tốc độ hấp thụ sẽ duy trì ổn định đối với các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực.
